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覚えておこう!売主が追う瑕疵担保責任について分かりやすく解説

公開日:2020/05/15  最終更新日:2020/05/25

不動産売却には、「瑕疵担保責任」が関係する場合がありますから、きちんと知っておきたいものです。こちらのサイトでは、瑕疵担保責任とは何か、不動産を売却する方が負わなければならない瑕疵の種類にはどんなものがあるか、さらには発生する責任を軽減するための手段について説明します。

不動産売却の瑕疵担保責任について

瑕疵担保責任という言葉は聞きなれない方が多いかもしれませんが、不動産売買契約書には必ずと言っていいほど書かれている言葉です。

「瑕疵」とは、見えない欠陥や不具合のことで、建物などの目に見えるキズや欠陥は売主が説明したり、買主が直接確認することができますが、建物や土地に関係する見えない欠陥などは売主自身も把握できないものがあります。売主が把握しにくい欠陥などの例としてよく挙げられるのが、雨漏りやシロアリ被害などです。

この手の欠陥は、売主が発見しにくいだけでなく、買主が注意して観察しても見つけることが難しいものです。そして、このような欠陥やキズが不動産売却後に見つかった場合には、原則としては売主が瑕疵担保責任を負わなければなりません。

では、どれくらいの期間、責任を負う必要があるのでしょうか。民法によれば、買主が瑕疵の存在に気づいてから1年以内に申し出れば、売主が瑕疵責任を負わなければならないとされていますが、これをそのまま適用すると不動産売却をした人の責任が大きくなってしまいますし、その瑕疵がいつのものなのかの判断が付きにくくなります。

それで売主が個人の場合は、売買契約を行う際に、責任期間を2ヶ月から3ヶ月とする場合が多いようです。また法人が不動産を売却する場合は、宅建業法の規定で2年以上に設定しなければならないとされています。

大阪市で不動産の売却を考える方はこのことを踏まえた対策を考えておく必要があります。

売主が負わなければならない瑕疵の具体例

では、瑕疵担保責任を負う必要がある具体的な例にはどのようなものがあるのでしょうか。代表的なものとして、雨漏りがあります。こちらは天井からのものだけでなく、外壁やサッシの周辺などのものも対象となるので注意が必要です。

さらにはシロアリもあります。シロアリは建物だけでなく、敷地内の物置や植木、マンションの浴室や洗面所などにいる場合があります。

水回りで起きやすいのが、腐食の影響です。浴室や洗面所、ベランダなどのサビや木製部分の腐食ですが、通常に使用する場合にはどうしても発生してしまうものです。それで、サビなどが物件を使用する上で支障が出る場合が対象となります。

加えて、給水管・排水管などの破損や詰まりなども瑕疵担保責任の範囲となります。こちらは戸建て住宅などの場合の敷地内のものも含みます。また、建物の傾きも対象で、建物全体だけでなく、部分的な傾きも対象となります。

売主が負わなければならない瑕疵には情報面も含まれています。たとえばリフォームなどを行っていた建物で、増改築を行った結果、壁や柱を撤去するなどして耐震基準を満たさなくなってしまったなどです。

さらには、地盤が軟弱だったり、土壌が汚染されている、近隣で建設計画がある、近隣でトラブルがあったり自殺や傷害事件があったなども当てはまります。このように見てみると瑕疵の範囲は広いと言えます。

瑕疵担保責任に対処するためにできること

瑕疵担保責任は、原則として売主が責任を負うもので、欠陥などの修繕が求められたり、欠陥が重大で住むに堪えない状況となる場合は契約が解除されることがあるため、大きな負担となります。特に個人で不動産売却を行う人にとっては不安ですし、見過ごせない事実です。

では、瑕疵担保責任に対処するために事前にできることがあるでしょうか。できることの一つとして、保険に入ることです。住宅瑕疵担保責任保険法人が扱う「既存住宅売買瑕疵保険(個人間売買タイプ)」という保険で、売主の瑕疵担保責任をカバーします。

物件の対象箇所は、「構造耐力上主要な部分」である住宅の柱や壁、「雨水の浸入を防止する部分」である窓や屋根などです。保険期間は1年または5年で、保険金の支払いは調査費用や補修費用の他に転居や仮住まいなどの費用も対象となります。支払限度額は500万円から1,000万円です。

個人で保険に入る以外にも方法があります。たとえば、不動産会社の独自の保証サービスを利用することです。保証の内容はそれぞれの不動産会社により異なりますが、オーソドックスなものでは保証期間が2年ほどで、物件の引き渡しから3ヶ月程度は売主の瑕疵担保責任をカバーし、その後の期間は買主の補修費用をサポートする形となり、双方にメリットがあります。大阪市で不動産売却を考えている人は、これらの方法を検討するとよいでしょう。

 

不動産売却は、売主がその後の一定期間、瑕疵担保責任を負うことになります。大阪市で不動産売却を考えている人は様々な種類の瑕疵の責任を負う必要があることを考えて、個人的に保険に加入したり、不動産会社の保証サービスを利用するなど対策を講じたほうが良いでしょう。

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