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相続した空き家になった実家は売却と賃貸どっちがいいの?

公開日:2020/04/15  最終更新日:2020/04/20

空き家を相続したけれど、住む予定がないときなど扱いに困ります。空き家のまま放っておいても固定資産税などの負担は続くため、売却するなり賃貸するなり決断をしなければなりません。賃貸と売却それぞれのメリット・デメリットを学びながら、最適な方法を選択しましょう。

相続した空き家を賃貸するメリットとデメリット

不動産は人が住まずに放置しておくと、傷みやすくなる傾向にあります。というのも換気や掃除が行き届かないために湿気などで柱や壁が劣化しやすくなりますし、キッチンやトイレ、バスルームといった設備も未使用の状態が続けば、使用に耐られえない可能性があります。

したがって、賃貸は不動産の状態を維持するためには大きなメリットであるといえます。加えて定期的に賃貸借収入が期待できるのも、相続税対策や老後資金の確保を考慮すると有効的でしょう。

ただし、当然ですがメリットばかりではありません。まず内見希望者が訪れた際、住みたくなるような状態まで初期投資によるリフォームは避けられないでしょう。築年数やメンテナンスによってコストは変わってくるため、多額が見込まれるときは、将来にわたる賃貸収入との差額をしっかり比較検討することが大切です。

また住環境の見極めも重要で、スーパーや学校そして病院、役所などへの交通アクセスが不便ですし、交通量が多い道路の近くなど騒音がある場所だと借りる人が少なく、コスト倒れになりかねません。

賃貸を決める前に相続した不動産に潜在する要因をひとつずつ浮かび上がらせて、メリットとデメリットのどちらが優位か比較しましょう。分からないことがあれば、不動産会社に相談できます。賃貸する場合、一般的に不動産会社に管理をお願いすることがほとんどですから、管理依頼も含めて最適な会社を探すと良いです。なお大阪市を初め各地域には、空き家に関する相談窓口を開設している自治体もあります。

空き家の相続で売却を検討すべきとき

相続した不動産が空き家の場合に、賃貸よりも売却を選択したほうが良いケースがあります。築年数が古く、メンテナンスも疎かにしていたならば、賃貸する際のリフォームコストが大規模になるため売却したほうが良いでしょう。

賃貸をする場合、維持管理は家主が責任を負う必要がありますが、遠方で暮らしているときなど、細かな注意が行き届かないおそれがあるときも不動産売却が最適です。もちろん不動産会社に管理を任せれば、遠方でも高齢でも管理できないわけではありません。しかし保存費用の負担が不定期にある以上、すべて任せきりなのは不安です。こうした不安を払拭するには、不動産売却が最も良い方法でしょう。

さらに相続人が複数存在するときにも不動産売却は有効です。例えば兄弟3名で承継すれば、不動産は遺産分割などをしない限り3名の共有ですから、後々問題化する可能性があります。それに備えて相続時に売却し、代金を3分割することで問題を未然に防ぐことができます。

一方売却のデメリットは、売却した代金がすべて手元に入るわけではないことです。不動産会社に仲介を依頼すれば仲介料が発生しますし、測量費やその他税金など諸費用が掛かります。また希望価格で売却できるとは限らないのも留意したい点です。

相続人が買い手を自ら探すのは難しく、通常不動産会社に仲介を依頼するか、不動産会社に買取ってもらうことが多いでしょう。不動産会社の利益を差し引いて希望価格を決めることが重要です。

相続した不動産を売却した場合の税金とは

不動産は住んでいなくても、固定資産税や都市計画税を負担しなければなりません。そこで相続した不動産の売却を検討するわけですが、売却した場合でも同様です。では、どのような税金が課されるのかみていきます。

売買をする際には契約書を交わしますが、契約金額によって定められた印紙を貼付する必要があります。印紙税と呼ばれるもので、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下ならば原則2万円の印紙を貼付します。

また譲渡所得の納税も必要です。不動産を売却した金額から取得費および譲渡費用を控除して算出します。譲渡所得は長期と短期とがありますが、保有期間が5年を超えるか、それ以下かによって判断が分かれます。

5年を超える長期譲渡所得の場合、売却額から費用等を差し引いた金額の15%が譲渡所得税額で5%が住民税として課税されます。一方短期の場合、譲渡金額の30%が譲渡所得税額で9%が住民税です。

相続によって取得した不動産において、売却金額から控除すべき取得費を増額できる特例があります。相続が開始した日の翌日から相続税申告期限の翌日以後、3年を経過する日までに譲渡すると、一定の額が取得費に加算でき節税が可能です。ただし特例を利用するには、確定申告が必要なので注意しましょう。

税金は複雑ですから、節税について詳しく知りたいときは行政窓口または専門家を利用すると便利です。大阪市などのように市役所で税務相談が可能な場合があります。公共サービスの利用は費用面で安心ですから、住まいの各地域でも便利な窓口を活用してみましょう。

 

空き家を相続した際は、賃貸や売却などで悩むものです。利益だけでなく維持費や税金などへも目を向け、よく比較検討することが重要です。

税金は、特例を利用するだけで費用を抑えられるため専門家への相談が有効です。市役所で税務相談に対応する大阪市などは、行政サービスの一環ですから利用しやすいでしょう。

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