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夫婦共有名義の不動産を売却する際の注意点とは?

公開日:2021/01/15  最終更新日:2020/10/21

夫婦で共有名義の不動産を売却する場合は単独の場合と違って少し手続きが必要になります。本記事では、「夫婦で共有名義にした場合、不動産の売却するためにはどうしたらいいの?」という方に向けて、共有名義の売却において理解すべきことや注意点をご紹介します。

独断では売却できない!共有名義と単独名義の違い

不動産が共有名義の場合だと、単独では売却することができません。共有名義とは、一つの不動産を複数人で保有している状態のことです。それに対して、単独名義は1人の名義で不動産を購入・登記・保有している状態のことを指しています。

単独名義の場合だと、不動産の売却、相続、財産分与などは名義本人で意思を決定することができますが、共有名義の場合1人で決めることができません。名義人全員の意思が一致する必要があり、誰か1人でも反対・拒否する人がいると、手続きを進めることができません。

共有名義の不動産を売却する場合は、売却の手続きが増えるだけでなく、名義を変更する際に金融機関への連絡・承諾が必要になります。面倒やトラブルが多くなってしまう確率が高いのが共有名義です。

共有名義の不動産を売却する際に必要なもの

共有名義のマンションを売却する際に必要な書類は「不動産の登記済権利証または登記識別情報」「地積測量図及び境界確認書」「本人確認書類」「委任状」となります。それぞれどんなものなのか理解しておきましょう。

まず、不動産の登記済権利証または登記識別情報は不動産の登記済権利証または登記識別情報はその不動産が誰のものかを示す書類になります。地積測量図及び境界確認書は、所有している土地の境界がどこにあるのかを示す書類です。もし仮に、測量されていない場合は、調査士に依頼する必要があります。

本人確認書類は身分証明書や印鑑証明書など、売り主本人の本人確認書類です。共有名義の場合だと、共有持分権者全員分の書類が必要になります。印鑑登録書や住民票の場合は3カ月以内に発行された書類が有効です。委任状は共有持分権者のうち、売却を委任する場合に必要になる書類です。

手続きの流れ

共有名義の不動産を売却する方法は3つあり、方法によって手続きの流れが変わります。共有者全員の同意をもらって不動産全体を売却する方法、自分の持分のみ売却する方法、持分をすべて買い取って売却する方法の3つです。それぞれを解説しましょう。

■共有者全員の同意をもらって不動産全体を売却する
不動産全体を売却するときはまず、「共有者全員の同意」が必要です。不動産売却に必要な媒介契約、売買契約、引き渡しなどの書類すべてに共有者名義全員の署名・捺印が必要なります。もし、夫婦のどちらかが1人でも反対したら、売却は認められないというわけです。

共有者全員の同意を得ることができれば、その後の手続きは通常の不動産全体を売却する流れと同じになります。そのため相場以上の値段で売却できる可能性があります。

■自分の持分のみ売却する
共有名義の不動産を自分の持分だけを売却することもできます。自分の持分であれば、共有持分権者の承諾をもらう必要はありません。持分を売却するには、資産運用の一環として買い取る機関投資家に売る、共有部分のみ買い取り専門の不動産会社に売る、共有名義人に売るといった方法があります。

共有名義人に関わらずに売ることもできますし、スムーズにトラブルなく、共有名義人に売却することもできます。ただし、持分の売却する場合は相場よりも大幅に安くなるので注意しましょう。購入者は所有権利を得ただけで、実際に住むことができないことから、売却価格は安くなります。

■持分をすべて買い取って売却する
他の共有者の持分をすべて買い取って売却することもできます。すべて買い取れば、共有関係もなくなるので自分の意思での売却が可能になり、自分のタイミングや希望売却価格で、売却活動を進めることができます。ただし、共有者から持分を買い取るときに相場以上の価格で取引を要求されることがあるので、注意しておきましょう。

売却できないケースもある

夫婦で共有名義にしている不動産で売却できないケースもあります。それは住宅ローンが残っている場合です。住宅ローンが売買価格よりも残高が少ないケースと多いケースがあります。住宅ローンの売買価格より住宅ローンより低いケースでは、売却金額で返済できるので売却吸うことができます。

しかし、売却価格よりも住宅ローンが多い場合だと、売却しても負債が残るので一般的に売却することができません。住宅の売却価格より住宅ローンが多くならないように、返済を進める必要があります。

まとめ

今回は、夫婦の共有名義の不動産を売却する際の注意点について紹介しました。夫婦で共有名義の不動産を売却する場合は単独の場合と違って少し手続きが必要になり、面倒になってしまいます。財産分与などのトラブルにならないように、しっかりと相談して、手続きをすることが大切になります。

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