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不動産売却をしたら税金は何がどのくらいかかる!?分かりやすく解説

公開日:2020/06/15  最終更新日:2020/06/19

不動産売却を検討している時、気になるのは税金のことではないでしょうか。不動産の売却には、売れた・売れないにかかわらず、課される税金と、売却して利益を得た際に発生する税金とで大きく分けることができます。ここでは不動産売却に関連のある税金についてわかりやすく説明します。

不動産売却で支払う必要のある税金の種類

不動産売却で必ず納める必要のある税金は、登録免許税と印紙税の2種類になります。一戸建てやマンション、土地といった不動産の所有者を変更する際は、所有者変更届を役所に提出する必要があります。登録免許税とは、名義を新しい所有者に登録するのにかかる税金です。

登録免許税は、譲渡する種類(土地や家屋など)によって種類があり、支払う人(売主・買主)も異なります。通常登録免許税を含む登記費用は買主が支払いますが、残高のある住宅ローンの抵当権抹消や住所の変更登記は売主が負担するケースが多いようです。

登録免許税の計算は、各登記費用によって異なります。例えば住宅ローンの抵当権抹消登記は、住宅ローンの借入額0.4%の税率をかけて算出されます。中古住宅の所有権譲渡登記は、住宅の固定資産税評価額に0.2%の税率をかけます。

通常不動産の登録手続きは司法書士に依頼することが多く、その場合は登録免許税に加え、司法書士に支払う報酬が加算されますので、予算を立てる時は忘れないようにしましょう。

印紙税も、不動産売却の際必ず納める必要のある税金です。収入印紙は不動産売買で使用する書類に課税されます。

課税対象になっている主な文書には、不動産譲渡に関連した契約書や消費貸借に関する契約書などがあります。印紙税は、収入印紙を購入し契約書に貼り付けることで納税します。

不動産を売却した時に発生する税金

不動産が購入した価格よりも高く売れ、減価償却費や諸経費(取得費用など)を差し引いても、購入価格より高くなる場合、不動産を売却することによって利益を得たとみなされます。そして不動産売却で得た利益には、譲渡所得税・復興特別税・住民税がかかります。

譲渡所得税は、不動産を売却または譲渡することによって得た利益に課せられる税金のことで、不動産を保有した期間などを考慮して算出されます。適用される税率は、長期間(5年以上)所有していた不動産には30%、短期間(5年未満)には15%です。なお、譲渡所得税は確定申告してから納税します。

復興特別税は、2011年に発生した東日本大震災による被災者支援を目的として課せられる国税で、所得税に税率2.1%をかけて算出されます。この税率は譲渡所得に直接適用されるものではなく、譲渡所得税に課される所得税に対して行われるものです。

住民税は住所のある地方自治体に支払う税金で、不動産を売却することで得た利益に対して課税されます。確定申告をした場合、住民税は一緒に納税することができますので、別々に納税する必要はありません。住民税の税率は長期間所有した不動産には9%、短期間所有のものには5%が適用されます。

大阪市など地方自治体では、譲渡取得に対する申告や課税方法などについて情報を公開しています。申告する際は参考にして、間違えないようにしましょう。

できるだけ税金を抑えて不動産を売却するには

大阪市で不動産を売却する際は、いくつかの税金について考慮する必要がありますが、税金を抑えた不動産売却方法を知っておくと、お得に不動産を手放すことができるようになります。

不動産売却には特例があり、居住していた住宅や住んでいないものの3年以内に売却した場合など、マイホーム(居住用財産)とみなされた不動産を売る場合に適用されます。

3,000万円特別控除は、マイホームを売るときに受けられる特別控除で、マイホームの定義を満たしていれば、3,000万円の控除を受けることができます。例えば10年間所有していたマイホームを4,000万円で売った場合、取得費と譲渡費用を除き3,700万円になったとします。そこから3,000万円を引いた額(700万円)が、課税譲渡所得になります。この数字に譲渡所得税率20.315%をかけて算出された142.20万円が納税額です。

売却する不動産を10年以上所有した場合、軽減税率が適用されます。この軽減税率は、3,000万円特別控除と併用することができますので、合わせて覚えておくと良いでしょう。

また10年以上所有していた不動産を土地とともに買い換える場合も特例を受けることができます。新しく購入した不動産が譲渡所得よりも高い、または同額である場合、課税は繰越されます。

反対に譲渡所得が買い替え代金より高い場合は同額分まで繰越が適用されますが、差額分は課税対象になります。

 

大阪市に限らず不動産を売却する時はいくつか税金が発生します。どの税金がどのくらいかかるのか把握することは、損せず不動産を手放すことにつながります。控除の対象になる場合もありますので、事前によく調べてから売却を検討すると良いでしょう。

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