大阪市で家を売却したい方必見!口コミや評判の良い、おすすめの不動産売却業者を紹介しています!

不動産売却契約はどれがいい?専任媒介・専属専任媒介・一般専任を簡単に解説

公開日:2020/06/01  最終更新日:2020/06/08

現在所有している土地や住宅を売却しようとする場合、所有者がまったくの独力で買い手を見つけることは難しいため、通常は不動産会社と契約を結び、買い手探しを依頼します。その際の契約形態には、専任媒介・専属専任媒介・一般専任という3つの種類があります。

1社だけに買い手探しを依頼するのが専任媒介

売主から依頼を受けて、土地や住宅などの買い手を探す不動産会社のことを一般に不動産仲介業者といいます。不動産を売りたい場合は、まずこの仲介業者と媒介契約というものを結びます。「仲介」と「媒介」は基本的には同じ意味ですが、事業形態を指す時は前者、契約形態を指す時は後者を使います。

依頼形態には3つの種類があります。一つ目は専念媒介といい、その名の通り1つの会社と専任契約を結び、その会社のみに不動産売却を依頼することを言います。もし依頼者が他社とも契約を結んだ時は、違約金が発生します。

ただし、依頼者が自ら買い手を探すことは可能です。したがって、「知り合いが買ってくれることになったのでもう探さなくて結構です」となっても問題はありません。その場合、依頼者は不動産会社が買い手探しに要した広告費などの費用を負担します。

この契約形態を採用した場合、依頼を受けた会社は買い手探しに関して他社に先を越される心配がないため、積極的な営業活動を行ってもらえるというメリットがあります。ただ、見方を変えれば競争が生じることがないため、会社によっては逆に営業活動が不熱心になってしまうというデメリットも起こり得ます。

また、1社のみに依頼する以上、いつ頃売れるか、どれくらいの価格で売れるかといったことはその会社の力量に大きく左右されることとなります。

専属専任媒介なら頻繁に報告が受けられる

二つ目は専属専任媒介契約といい、専任媒介をさらに推し進めた契約形態であると言えます。すなわち、1社のみに買い手探しを依頼すると同時に、依頼者が自ら買い手を見つけてくることも原則としてできなくなります

これに違反した場合、つまり契約した会社を通さずに不動産売却を行った時は、他社と契約を結んだ時と同様に違約金が発生します。

専属専任媒介におけるメリットとデメリットは、基本的には専任媒介と同じです。他社との競争が生じないという状況が、良い方に作用すれば積極的な営業を行ってもらえますし、悪い方に作用すれば不熱心さへと通じてしまいます。

また、不動産売却が首尾よく進むがどうかはその1社の力量のみに懸かっているという点も同じです。「大阪市にある物件だから大阪市内の不動産会社1社だけに依頼しておけば良いだろう」と考えるのは理にかなっていますが、その会社の営業力が大阪市内のみに限定されていれば、市外にありながら大阪市の物件を欲しがっている潜在的顧客と出会うチャンスは少なくなります。

なお、専任媒介と専属専任媒介とでは、契約内容のほかにも異なる点があります。それは営業活動状況の報告頻度で、前者の場合が2週間に1度以上であるのに対し、後者は1週間に1度以上と定められています。つまり後者の方が、「売るための努力をきちんとしてくれているかどうか」について依頼者の目が届きやすいということになります。

広い範囲で買い手が探せる一般専任

三つ目の一般専任は、単に一般媒介契約と呼ぶこともあります。この契約形態においては、専任媒介及び専属専任媒介と違って複数の会社と契約を結び、それぞれに不動産売却を依頼することができます。

さらに、依頼者が自ら買い手を探すことも可能です。仮に1社を通じて買い手が見つかった場合でも、他社に違約金を支払ったりする必要はありません。ただ、この形態には依頼先を公表する「明示型」と、公表しない「非明示型」の2種類があり、前者を選んだ場合は依頼者が他社との契約を公表しなかった時は営業経費等の負担を求められます。

一般専任におけるメリットとデメリットは、専任媒介及び専属専任媒介の場合とちょうど逆になります。すなわち、複数の会社の間で他社よりも早く買い手を探すための競争が生じるため、スピード感のある営業活動が行われるという期待が生まれます。営業エリアや顧客層があまり重ならない複数の会社を選べば、1社のみに頼るよりも広い範囲で買い手を探すことができるようになります。

その反面、せっかく営業しても他社に売買契約をまとめられてしまうと仲介手数料が得られないため、中には買い手探しにあまり熱を入れてくれない会社が出てくる可能性もあります。

また、この契約形態においては営業活動の報告頻度に関する定めがありません。そのため、自主的に報告してくるのでない限りは、各社の活動状況は契約更新時(通常は3か月ごと)にのみ知ることとなります。

 

不動産会社に買い手探しを依頼する場合、どの契約形態を選ぶかは売り手の自由です。もし選択に迷うようであれば、複数の会社に相談してみるのがおすすめです。それぞれの特徴が分かると同時に、営業姿勢についても知ることができるので会社選びの参考にもなります。

おすすめ関連記事

サイト内検索
記事一覧